Právní rizika samopronajímání: Kde dělá majitel nejčastěji chybu?
Úvod: Mýty vs. Realita Občanského zákoníku (par. 2201 a dále)
Pronajímatel se často spoléhá na staré vzory smluv nebo zažité mýty, které jsou po novelizaci Občanského zákoníku (OZ) neplatné nebo pro něj nevýhodné. Vztah nájemce a pronajímatele je v ČR silně chráněn ve prospěch nájemce. Cílem je identifikovat, kde majitelé nejčastěji chybují, a minimalizovat tak riziko ztráty času a peněz u soudu.
Chyba 1: Zákaz trvalého pobytu a zvířat
Mýtus: Jako majitel mohu nájemci zakázat trvalý pobyt, zvířata, nebo kouření.
Právní realita: Absolutní zákaz je neplatný
Trvalý pobyt: Nájemce má zákonné právo přihlásit si v pronajatém bytě trvalý pobyt. Jakýkoli zákaz ve smlouvě je absolutně neplatný. Vaše role je pouze oznámit změnu na úřad.
Zvířata: Zákaz chovu zvířat ve smlouvě je dle par. 2258 OZ nepřípustný, pokud to nezpůsobí nepřiměřené potíže. Nemůžete zakázat kočku nebo psa, pokud nepoškozují majetek a neruší klid. Můžete však vyžadovat vyšší kauci (jistotu).
Doporučení: Místo zákazu přesně definujte pravidla v Domovním řádu (např. odstraňování exkrementů, noční klid).
Chyba 2: Špatné nastavení Jistoty (Kauce)
Mýtus: Mohu požadovat kauci ve výši 5 měsíčních nájmů, abych měl jistotu.
Právní realita: Jistota má zákonný limit
Maximální výše: Dle par. 2254 OZ nesmí jistota (kauce) přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Cokoli nad tento limit je neplatné.
Započtení: Pronajímatelé často dělají chybu, že požadují platbu kauce a prvního nájmu dohromady, aniž by si uvědomili, že v případě neplacení nelze kauci započíst na dlužné nájemné do chvíle, dokud nájem neskončí.
Doporučení: Požadujte maximálně 3 nájmy. Kauci používejte primárně na vyrovnání dluhů (nedoplatků za služby, neplacení nájemného) a škod po skončení nájmu.
Chyba 3: Vstup do bytu bez souhlasu nájemce
Mýtus: Jsem majitel, do svého bytu mohu vstoupit, kdykoli potřebuji (např. kvůli kontrole).
Právní realita: Porušení domovní svobody
Zásada: Nájemce má ústavní právo na nerušené užívání bytu. Bez jeho souhlasu smíte do bytu vstoupit pouze:
Soudní rozhodnutí.
Stav nouze/Hrozící nebezpečí (požár, povodeň, havárie).
Předem dohodnutá kontrola (v přiměřené době a po předchozím upozornění).
Doporučení: Ve smlouvě jasně definujte, že kontrola stavu bytu proběhne jednou za 6 měsíců po předchozí písemné dohodě 7 dní předem.
Chyba 4: Neplatná výpověď z nájmu
Mýtus: Když mi nájemce nezvedá telefon, pošlu mu zprávu, že nájem končí.
Právní realita: Formální náležitosti a lhůty
Forma a Doručení: Výpověď musí být vždy písemná a řádně doručena nájemci na jeho adresu (ideálně doporučeně s dodejkou, v nejhorším případě notářem). Ústní výpověď nebo SMS jsou neplatné!
Uvedení důvodu: Musíte ve výpovědi přesně a srozumitelně uvést konkrétní důvod výpovědi, který je v souladu se zákonem (par. 2288 a par.2291 OZ), jinak je neplatná.
Opomenutí výzvy: V případě závažného porušení (hluk, nepořádek) musíte před podáním výpovědi písemně vyzvat nájemce k nápravě a dát mu přiměřenou lhůtu (např. 10 dní). Vynechání této výzvy ruší platnost výpovědi.
Chyba 5: Oprava a údržba na náklady nájemce
Mýtus: Nájemce musí platit opravy nad 1 000 Kč.
Právní realita: Drobné vs. Velké opravy
Pravidla: Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně oprav se řídí nařízením vlády č. 308/2015 Sb.
Drobné opravy: Nájemce hradí drobné opravy související s běžnou údržbou (výměna žárovky, oprava kapajícího kohoutku, oprava 1 kusu zásuvky).
Poznámka k limitu: Drobné opravy se řídí dvěma limity:
Roční finanční limit: Aktuálně 100 Kč za m2 podlahové plochy. Od 1. 1. 2026 se navýší na 150 Kč/m2 podlahové plochy.
Limit jednorázové opravy: Aktuálně 1 000 Kč na jednu opravu. Od 1. 1. 2026 se tento jednorázový limit navýší na 1 500 Kč na jednu opravu.
Velké opravy: Jakékoli opravy, které přesáhnou roční limit 100 Kč za m2 podlahové plochy (nebo ty, které nejsou na seznamu drobných oprav), hradí pronajímatel.
Doporučení: Nepřenášejte na nájemce povinnosti, které mu zákon nepředepisuje. Při sporu byste byli nuceni uhradit veškeré neoprávněně vybrané částky zpětně.
Závěr: Investujte do právní jistoty
Největší chybou samopronajímatele je podceňování právních rizik. Investice do aktuální, profesionálně připravené nájemní smlouvy a znalost základních pravidel OZ je tou nejlepší pojistkou proti ztrátám. Neplatná výpověď může prodloužit vyklizení bytu o rok a způsobit ušlý zisk ve výši desítek tisíc korun.
