Nejlepší volba pro pronajímatele: Skutečné výdaje s hypotékou, nebo 30 % paušál?
Úvod: Pronájem jako příjem dle §9
Pokud vlastníte investiční byt a pravidelně ho pronajímáte, stává se z vás pronajímatel. A s tím přichází i povinnost řešit daň z příjmu.
Příjmy z pronájmu nemovitosti nejsou podle českého práva považovány za příjmy z podnikání, ale za samostatný příjem dle §9 Zákona o daních z příjmů (ZDP). Toto je zásadní. Díky tomu nemusíte mít živnostenské oprávnění a podléháte specifickému režimu pro uplatňování výdajů.
Kdy musíte podat daňové přiznání?
Povinnost podat daňové přiznání vzniká, pokud vaše roční příjmy z pronájmu (po odečtení výdajů) překročí limit stanovený pro tzv. vedlejší příjmy. Tento limit je aktuálně stanoven na 50 000 Kč.
Pokud jsou vaše celkové roční příjmy (včetně zaměstnání, důchodu apod.) nízké, může být limit jiný, ale pro většinu investorů platí: Pokud váš hrubý roční příjem z pronájmu přesáhne 50 000 Kč, musíte podat přiznání.
1. Co tvoří zdanitelný příjem a co ne?
Ne každý peněžní tok související s pronájmem se daní. Je nutné striktně rozlišovat:
Zdanitelný příjem (Příjmy)
Zdanitelným příjmem je pouze čisté nájemné. Tedy částka, kterou vám nájemce platí za samotné užívání bytu.
Nezdanitelný příjem (Služby)
Zálohy na služby a energie (elektřina, plyn, voda, teplo, úklid společných prostor apod.) nejsou předmětem daně z příjmu. Jsou to tzv. průtokové položky.
Důležité upozornění: Aby tyto zálohy nebyly zdanitelným příjmem, musí být ve smlouvě jasně odděleny od čistého nájemného a na konci zúčtovacího období musí proběhnout vyúčtování. Pokud platíte energie na své jméno a nájemce vám je jen proplácí, nemusíte je danit.
2. Výdaje: Paušál, nebo Skutečnost?
Pro snížení daňového základu a minimalizaci daně máte dvě základní možnosti, jak uplatnit výdaje:
A. Paušální výdaje (30 %)
Princip: Od celkového zdanitelného příjmu z nájmu automaticky odečtete paušální výdaj ve výši 30 %.
Limit: Paušál je omezen ročním limitem, který činí 600 000 Kč.
Pro koho: Ideální pro pronajímatele, kteří nemají žádné nebo jen minimální skutečné náklady (např. byt bez hypotéky, kde SVJ řeší většinu oprav). Jde o nejjednodušší metodu bez nutnosti archivace dokladů.
Nevýhoda: Pokud máte hypoteční úvěr, nelze uplatnit úroky z hypotéky jako daňový náklad (ty jsou již v 30 % paušálu zahrnuty).
B. Skutečné výdaje (Daňová evidence)
Princip: Od příjmů odečítáte veškeré prokazatelné skutečné náklady, které prokazatelně souvisí s pronájmem.
Klíčové skutečné výdaje:
Odpisy nemovitosti: Toto je nejdůležitější nástroj daňové optimalizace. Odpisujete pořizovací cenu bytu po dobu 30 let, což výrazně snižuje daňový základ.
Úroky z hypotečního úvěru: Můžete je zahrnout jako daňový náklad (ale pozor, nesmíte si je plést s odečtem úroků z hypotéky jako slevy, která platí u bytu pro vlastní bydlení).
Opravy a údržba (pozor, nikoli technické zhodnocení, které se odepisuje).
Pojištění nemovitosti a odpovědnosti.
Poplatek SVJ/fondu oprav: Lze uplatnit jen ta část, která se týká správy domu a drobných oprav, nikoli příspěvek na dlouhodobou rekonstrukci.
Pro koho: Pro investory, jejichž skutečné výdaje (vč. odpisů a úroků) tvoří více než 30 % z celkových příjmů.
3. Daňové přiznání: Kdy a jak podat
Pokud vám povinnost podat daňové přiznání vznikla, musíte dodržet stanovené termíny:
Způsob podání
Termín
Standardní (papírově)
Do 1. dubna (nebo prvního pracovního dne po) následujícího kalendářního roku.
Elektronické (online)
Prodlouženo do 1. kveˇtna následujícího kalendářního roku.
S daňovým poradcem
Prodlouženo až do 1. cˇervence následujícího kalendářního roku (podmíněno plnou mocí).
Příjmy z pronájmu vždy uvádíte v Příloze č. 2 Daňového přiznání.
4. Důležité slevy a optimalizace
Slevy, které lze uplatnit: I jako pronajímatel máte nárok na uplatnění standardních daňových slev, které snižují vaši daňovou povinnost, jako je základní sleva na poplatníka, sleva na manžela/manželku nebo daňové zvýhodnění na děti.
Pozor na osvobození od daně: Příjem z prodeje nemovitosti může být za splnění určitých podmínek (např. časový test) osvobozen od daně. Nicméně příjem z pronájmu (dle §9) NENÍ osvobozen od daně po uplynutí 5 let. Toto je častá chyba! Příjmy z pronájmu se daní, dokud byt pronajímáte.
Závěr: Poradce jako nejlepší investice
Daň z pronájmu je poměrně přímočará, ale volba správné metody výdajů (paušál vs. skutečnost) může mít obrovský vliv na vaši roční daňovou zátěž.
Zejména v případě pronájmu více nemovitostí, nebo pokud uplatňujete odpisy a úroky z hypotéky, je konzultace s daňovým poradcem nejlepší investicí. Pomůže vám maximalizovat úspory a mít jistotu, že je vše v souladu se zákonem.
