Coliving pro investory: Tajemství, jak z bytu dostat +20% výnos navíc (HMO strategie).
Úvod: HMO – Strategie maximalizace zisku z m2
Pronájem celého bytu jedné rodině nebo jednotlivci je sice jednodušší, ale investičně méně efektivní. Model pronájmu po pokojích (Coliving / HMO-house in multiple occupation) spočívá v tom, že každý pokoj je pronajat samostatné osobe na základě individuální nájemní smlouvy. Tieto osoby pak sdílejí společné prostory (kuchyň, koupelna, toaleta).
Proč se to vyplatí?
Cílem je maximalizovat výnos na metr čtvereční. Zatímco za celý 3+1 byt získáte například 30 000 Kč měsíčně, pronájmem tří samostatných pokojů získáte 12 000 Kč za každý, tedy celkem 36 000 Kč (nebo více). Rozdíl 6 000 Kč je váš čistý zisk.
1. Matematika výnosů: Síla individuálních smluv
Základní princip je jednoduchý: na trhu s nájemním bydlením existuje prémie za soukromí a individuální užívání. Lidé jsou ochotni platit vyšší cenu za uzamykatelný pokoj (a přístup ke sdíleným prostorám) než za poměrnou část celého bytu.
Běžný pronájem
Průměrná cena / pokoj (fiktivní): 10 000 Kč (pro 3 osoby)
Celkový měsíční příjem 3+1: 30 000 Kč
Pronájem po pokojích
Průměrná cena / pokoj (fiktivní): 12 000 Kč (samostatná smlouva)
Celkový měsíční příjem 3+1: 36 000 Kč
Navýšení zisku = +20%/6000 Kč
Navíc služby (energie, internet) jsou účtovány individuálně každému nájemci, čímž se snižuje riziko, že jeden nájemce spotřebuje více a ostatní to nehradí.
2. Příprava bytu: Dispozice a Standard
Ne každý byt je pro tento model vhodný. Ideální jsou byty, kde se dá maximalizovat soukromí a minimalizovat rušení.
Ideální dispozice
Pokoje s odděleným vstupem: Klíčová je možnost uzamčení každého pokoje z chodby.
Velikost 3+1 nebo 4+kk: Pro Coliving jsou nejlepší byty s 3 a více pokoji.
Dostatek sociálního zařízení: Zvažte, zda 3 osoby mohou sdílet jednu koupelnu bez problémů. Větší byty vyžadují ideálně dvě koupelny/toalety.
Společné prostory: Kuchyň by měla být oddělena a dostatečně velká pro skladování věcí více nájemníků. Obývací pokoj se obvykle přemění na další, čtvrtý pokoj pro maximalizaci výnosu.
Standard vybavení
Pro Coliving se doporučuje vyšší standard vybavení ve sdílených částech, který je nenáročný na údržbu (odolné podlahy, kvalitní spotřebiče).
Pokoje: Nábytek je nutností (postel, stůl, skříň). To vám umožní účtovat vyšší nájemné.
Společné prostory: Kvalitní pračka, velká lednice (nebo dvě menší) a dostatek úložného prostoru v kuchyni.
3. Právní nastavení: Samostatné nájemní smlouvy
Správné právní nastavení je zásadní. Vždy se pronajímá konkrétní místnost s vymezením podílu na společných částech (kuchyně, chodba, koupelna).
Samostatná nájemní smlouva: Uzavřete smlouvu s každým nájemcem zvlášť. Ve smlouvě musí být jasně definováno:
Předmět nájmu: Konkrétní pokoj (číslo dveří, m2).
Společné prostory: Seznam místností, které nájemce užívá společně s ostatními (kuchyň, koupelna, atd.).
Pravidla užívání: Musíte mít domovní řád, který řeší hluk, úklid, návštěvy a rozvrh úklidu.
Služby: Nájemné se skládá z čistého nájemného za pokoj a záloh na služby. Tyto zálohy se zúčtovávají s každým nájemcem individuálně.
Trvalý pobyt: Trvalý pobyt může být nájemníkovi povolen, ale je nutné ho vázat pouze na trvání nájmu.
4. Management a snížení rizik
Coliving přináší vyšší zisk, ale také větší nároky na management.
Výběr nájemců (Screening)
Klíčem k úspěchu je homogenní skupina nájemců. Ideální jsou studenti, mladí profesionálové nebo cizinci na služební cestě – lidé s podobným životním stylem.
Kontrola: Důkladně prověřujte reference a finanční situaci. Nechcete, aby jeden problematický nájemce zkazil bydlení třem dalším.
Doporučení: Zkuste najít první 2 až 3 nájemníky a nechte je, ať si vyberou posledního (pokud to umožňuje vaše strategie).
Řešení konfliktů a fluktuace
Vyšší fluktuace: Musíte počítat s častějším střídáním nájemníků, což znamená častější inzerování, předávání bytu a úklid.
Konflikty: Vždy vzniknou spory o úklid, hluk nebo teplotu. Domovní řád je váš nejlepší nástroj. Důsledně řešte porušení řádu, případně využijte sankce v souladu se smlouvou.
Poškození: Kauce (jistota) by měla být nastavena dostatečně vysoko (ideálně 2 měsíční nájmy) na pokrytí potenciálních škod, které vzniknou ve společných prostorách.
Závěr: Vyšší zisk za vyšší námahu
Pronájem po pokojích je ověřená investiční strategie, která generuje prémiové výnosy oproti klasickému pronájmu. Tyto výnosy jsou však přímo úměrné náročnosti na správu a nutnosti pečlivého nastavení právní dokumentace a domovního řádu.
Pokud jste připraveni investovat čas do aktivního managementu a máte vhodnou nemovitost (s minimálně 3 neprůchozími pokoji), je Coliving strategie, která váš investiční výnos posune na novou úroveň.
