Výběr bytu v Praze s nejvyšším výnosem: Co vědět před koupí

Pokud zvažujete investici do bytu v Praze, je důležité zamyslet se nad tím, jak dosáhnout co nejvyššího výnosu. Co to znamená? Cílem je najít nemovitost, kde je poměr nájemného a kupní ceny co nejpříznivější. Některé faktory mají větší vliv na kupní cenu, jiné na výši nájemného. Které to jsou?

Velikost a dispozice bytu

Zatímco u prodejní ceny je nejdůležitějším faktorem velikost bytu v m², u výše nájemného je to dispozice bytu. Průměrná cena 1+1/1kk bytu v Praze je pod 15 tisíc Kč, u dvoupokojového bytu (2+1/2kk) je to těsně nad 20 tisíc Kč a u 3+1 je to na úrovni 25 tisíc Kč (průměr 3kk bytů je přes 28 tisíc Kč). Prodejní cena se však počítá podle počtu m² a ceny za m². V Praze je podle Deloitte Property Index za Q1 2024 průměr 400 Kč/m². Pro maximalizaci výnosu se tedy více vyplatí menší rozloha, ale větší dispozice.

Lokalita

Lokalita je také extrémně důležitý faktor. Asi každý ví, že Praha 1 a 2 jsou nejlepší a nejdražší lokality ve městě. Průměrná cena za m² je zde 47 % a 24 % nad průměrem celého města. Nicméně nájemné v těchto lokalitách je vyšší pouze o 19 % a 14 % nad průměrem Prahy. Naopak nejlevnější cena za m² je na Praze 4, kde je až 11 % pod průměrem, ale pouze 9 % pod průměrem u nájemného. To znamená, že výnosové procento je zde výhodnější. Nejlepší výnosová procenta v Praze pro dlouhodobý nájem tedy najdeme v Praze 9, 10, 8 a 4.

Typ stavby

Nakupování novostaveb za účelem dlouhodobého pronájmu je velmi oblíbené. Nicméně nejvýhodnější výchozí nákup je panelový byt. Ten je o 19 % pod pražským průměrem při nákupu, ale pouze o 13 % u nájemného. Naopak novostavby jsou o 7 % dražší u nákupu a o 6 % u nájemného.

Zařízení

Při rozhodování, zda byt zařídit nebo ne, doporučujeme porovnat výši investice s potenciálem navýšení nájemného. V mnoha případech toto porovnání nevyjde ve prospěch zařizování. Navíc se zvyšuje riziko poškození majetku a nájemce si k bytu vytváří větší mentální pouto, pokud si ho zařídí podle svého vkusu.

Proto pokud hledáte co nejvyšší výnos v Praze, doporučujeme zvažovat nákup bytu spíše v lokalitách Prahy 8, 9, 10 a 4 s menší podlahovou plochou vzhledem k dispozici. Za zvážení také stojí panelové byty bez zařízení.