Kolik vyděláte na investičním bytě: měsíční nájemné vs. dlouhodobé zhodnocení
Investice do nemovitostí jsou v České republice dlouhodobě populární, zejména díky stabilitě trhu a nízké volatilitě oproti jiným formám investování. Pokud zvažujete koupi investičního bytu, pravděpodobně Vás napadla zásadní otázka: co přináší vyšší zisk – pravidelný příjem z nájmu, nebo dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti?
Obě varianty mají svá specifika, výhody i nevýhody. Pojďme se na ně podívat podrobněji.
Pravidelný příjem z nájemného: Stabilní cash flow
Jedním z hlavních benefitů investičního bytu je pravidelný měsíční příjem z nájmu, který investorovi vytváří stabilní cash flow. Výše nájemného závisí na lokalitě, velikosti, technickém stavu bytu i aktuální poptávce.
V Praze se podle aktuálních dat čistý roční výnos z nájmu obvykle pohybuje mezi 2–4 %. Z hrubého nájemného je potřeba odečíst:
daň z příjmu,
náklady na správu a údržbu bytu,
pojištění,
poplatky realitním kancelářím,
případné období bez nájemníka.
Výhodou tohoto přístupu je okamžitý a pravidelný výnos, který můžete reinvestovat nebo využít na splácení hypotéky.
Zhodnocení nemovitosti: Dlouhodobý potenciál růstu
Druhou možností výnosu z investičního bytu je zhodnocení jeho tržní ceny v čase. V posledních deseti letech vzrostly ceny bytů v Česku průměrně o více než 100 %, přičemž největší růst zaznamenala Praha a Brno.
Hodnota nemovitosti se může zvyšovat díky:
rozvoji lokality a infrastruktury,
obecnému růstu cen na trhu,
rekonstrukcím a zlepšením stavu bytu.
Na druhou stranu je důležité počítat s tím, že růst cen není zaručený a v době poklesu trhu může být výnos z prodeje nižší, nebo dokonce záporný.
Modelový příklad
Představme si investici do bytu v Praze za 6 milionů Kč.
Výnos z nájemného:
Roční nájemné: 216 000 Kč (18 000 Kč měsíčně)
Po odečtení nákladů (daň, správa, údržba): čistý výnos cca 180 000 Kč ročně = 3 % ročně
Zhodnocení ceny:
Předpokládaný konzervativní růst hodnoty o 20 % za 5 let = 1,2 milionu Kč zisku
Průměrně 4 % ročně – ovšem zdanění a náklady při prodeji je třeba započítat
Z příkladu vyplývá, že dlouhodobé zhodnocení může přinést vyšší absolutní výnos, zatímco nájemné poskytuje stabilní tok příjmů a může být vhodnější pro investory, kteří preferují pravidelný výnos.
Zdanění a náklady
Každý způsob výnosu je zatížen jinými daňovými pravidly:
Příjem z nájmu je zdaněn podle §9 zákona o dani z příjmů. Můžete uplatnit paušální nebo skutečné výdaje.
Zisk z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu, pokud nemovitost nevlastníte alespoň 10 let (pro nákupy do 2020 platí 5 let).
Je důležité počítat také s dalšími náklady, jako jsou náklady na rekonstrukci, právní servis nebo poplatky při převodu nemovitosti.
Jak vybrat správnou strategii?
Volba mezi nájemným a kapitálovým zhodnocením závisí na Vaší investiční strategii a cílech:
Chcete-li stabilní příjem a minimalizovat rizika, zaměřte se na nájemní výnos.
Pokud cílíte na dlouhodobé zhodnocení a nevadí Vám čekat, může být výhodnější strategie prodeje v budoucnu.
Ideální je kombinace obou přístupů – vybírat nemovitosti s dobrým potenciálem pro růst hodnoty i pronajatelností.
Závěr
Každá investiční strategie má své výhody i rizika. Klíčové je znát své cíle a přizpůsobit výběr nemovitosti konkrétní situaci na trhu. Ať už preferujete stabilní nájemné, nebo sázíte na růst hodnoty, dobře vybraná nemovitost v atraktivní lokalitě bude vždy cenným aktivem.
