Proč se vyhnout nájemní smlouvě na dobu neurčitou?
Při pronájmu investičního bytu je nutné zvážit, na jak dlouho bude pronajímatel svůj investiční byt pronajímat. Pokud byt slouží k zhodnocování investice, zdá se být pronájem na co nejdelší dobu ideálním řešením. To je sice pravda, ale uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou může mít několik komplikací, které lze vyřešit uzavřením smlouvy na dobu určitou, obvykle na 12 měsíců.
Jednodušší ukončení smlouvy:
Při nájemních smlouvách na dobu neurčitou Občanský zákoník 89/2012 Sb. přesně vymezuje důvody, kdy může pronajímatel smlouvu vypovědět s 3-měsíční výpovědní lhůtou nebo bez výpovědní lhůty:
Hrubé porušení povinností ze strany nájemce: Pokud nájemce závažně poruší své povinnosti stanovené v nájemní smlouvě nebo v platných právních předpisech.
Odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin vůči pronajímateli: V případě, že nájemce byl odsouzen pro trestný čin spáchaný proti majiteli nemovitosti.
Byt je nutné vyklidit z veřejného zájmu: Pokud je nutné vyklidit nemovitost z veřejného zájmu, například kvůli demolici.
Jiný obdobně závažný důvod: V případě jiného závažného důvodu, který není explicitně uveden v zákoně, ale významně ovlivňuje pronájem nemovitosti.
Byt má být využíván pronajímatelem: Pokud pronajímatel plánuje využívat nemovitost sám nebo pro své blízké.
Nájemce nezaplatil nájemné za aspoň tři měsíce: V případě, že nájemce opakovaně neplní svou povinnost platit nájemné.
Nájemce poškozuje byt závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo způsobuje závažné škody nebo obtíže: Pokud nájemce způsobí vážné škody na nemovitosti nebo vytváří situace, které ohrožují bezpečnost nebo pohodlí ostatních obyvatel nemovitosti.
Nájemce neoprávněně využívá nemovitost nebo má jiný účel než je dohodnutý: Pokud nájemce využívá nemovitost v rozporu se smlouvou nebo s jiným účelem, než byl dohodnut.
V případě problémových nájemců může být jednostranné vypovězení smlouvy složité. Snadnějším řešením je uzavření smlouvy na dobu určitou, kterou je možné jednoduše neprodloužit bez udání důvodu.
Jednodušší zvyšování nájemného:
Občanský zákoník také upravuje zvyšování nájemného. Pokud není domluveno jinak, pronajímatel má omezené možnosti úpravy výše nájemného, a to maximálně o 20 % v průběhu tří let.
Pokud pronajímatel provede stavební úpravy v bytě zlepšující jeho hodnotu, může navrhnout zvýšení nájemného do výše 10 % nákladů ročně.
Z těchto důvodů je vhodnější řešení uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou, kterou pak v případě vzájemné spokojenosti prodloužíme.
