Kde v Česku vyděláte nejvíc na investičním bytě? Data mluví jasně
Investice do nemovitostí patří v České republice k oblíbeným způsobům, jak dlouhodobě zhodnocovat peníze. Ale výnosy se mohou výrazně lišit podle lokality. Kde se investice vyplatí nejvíce? A kolik můžete opravdu vydělat z nájemného i růstu hodnoty bytu?
Co ovlivňuje výnos z nemovitosti
Celkový výnos z investičního bytu se skládá ze dvou částí:
Pravidelný příjem z nájmu (tzv. nájemní výnos)
Růst hodnoty nemovitosti (tzv. kapitálové zhodnocení)
Výši výnosu ovlivňují lokalita, typ nemovitosti, její stav, míra poptávky, způsob financování a délka držení.
Vývoj cen nemovitostí 2020–2024
Podle Deloitte Real Index se ceny bytů v Česku mezi roky 2020 a 2024 zvýšily v průměru o 10,72 % ročně. V některých regionech byl růst ještě vyšší:
Praha: 9,44 % ročně
Ostrava: 14,16 %
Ústí nad Labem: 13,77 %
Karlovy Vary: 13,22 %
To znamená, že i mimo hlavní město se dalo velmi dobře vydělat jen na růstu ceny nemovitosti.
Vývoj nájmů 2021–2024
Ceny nájmů od roku 2021 rostly v průměru o 7,77 % ročně. Nejvíce se zvýšily v Praze, kde šla cena nahoru o 12,26 % ročně. Naopak nejpomalejší růst nájmů byl zaznamenán:
Ústí nad Labem: 6,08 %
Zlín: 5,99 %
I přesto v těchto městech investoři těžili z nízkých pořizovacích cen bytů.
Hrubý nájemní výnos
Hrubý nájemní výnos vyjadřuje, jak velké je roční nájemné v poměru k pořizovací ceně bytu. Mezi roky 2021–2024 dosáhl:
Celostátní průměr: 3,52 %
Praha: 3,78 %
Ústí nad Labem: 6,61 %
Ostrava: 5,40 %
Karlovy Vary: 5,31 %
To potvrzuje, že mimo Prahu lze dosáhnout vyššího ročního výnosu z nájmu.
Celkový výnos (nájem + růst ceny)
Při kombinaci kapitálového zhodnocení a příjmů z nájmu byl celkový výnos nejvyšší v těchto městech:
Ústí nad Labem: 20,11 % ročně
Zlín: 19,66 %
Ostrava: 19,40 %
Celostátní průměr: 14,20 %
Praha: 13,07 % ročně
Praha nabízí sice stabilitu a poptávku, ale nižší % výnos kvůli vysoké pořizovací ceně bytů.
Modelový příklad: 60 m² byt v Praze
Pořizovací cena v roce 2021: 6 810 000 Kč
Prodejní cena v roce 2024: 8 394 000 Kč
Zisk z růstu ceny: 1 584 000 Kč (23 % kumulativně)
Nájemné za 3 roky: 266 192 Kč
Celkový zisk: 1 850 192 Kč = 37 % kumulativně za 3 roky
Tento příklad nezahrnuje pákový efekt hypotéky, který by návratnost ještě zvýšil.
Kde se dnes investice vyplatí nejvíce?
Vysoký výnos v regionech jako Ústí nad Labem nebo Ostrava
Vyšší riziko a menší likvidita, ale i vyšší potenciál
Praha nabízí bezpečí a stabilní poptávku, i když nižší výnos
Výběr bytu podle výnosu i lokalitní strategie je klíčový pro úspěch.
Závěr
Z dat vyplývá, že největší výnosy z investic do nemovitostí přinášejí v současnosti regionální města. Přesto zůstává Praha atraktivní pro konzervativní investory hledající jistotu.
