Maximalizace Výnosů z Pronájmu: Čtyři Klíčové Strategie pro Úspěch

Základní ekonomické poučky nás učí, že celkové výnosy jsou kombinací ceny a objemu. Ale co to vlastně znamená pro pronájem vašeho investičního bytu? Připravili jsme pro vás seznam čtyř hlavních aspektů, které mají největší vliv na celkové výnosy.

1. Plná Obsazenost

Zajištění plné obsazenosti bytu je jedním z nejdůležitějších kroků ke maximalizaci výnosů z pronájmu. Prázdný byt po dobu jednoho měsíce znamená snížení výnosů daného roku o 8.3%, po dobu dvou měsíců o 16.7% a po dobu tří měsíců až o neuvěřitelných 25%.

Důvody prázdného bytu jsou v zásadě dva: buď budoucí nájemce chce byt obsadit až později, než je odchod původního nájemce, nebo stav bytu nedovoluje jeho obsazení před jeho opravou, která zabere nějaký čas.

Bez prodlevy mezi nájemci: V momentě, kdy nájemce hlásí odchod z bytu, je výhodné jednat rychle. Smluvní tříměsíční výpovědní lhůta včetně povinnosti umožnit prohlídky dává dostatečný prostor pro hledání nových nájemců, ale odklad této povinnosti může vést k suboptimálním výnosům.

Opravy bytu: Dalším důležitým faktorem je stav bytu po jeho předání. Ideální je, když byt nepotřebuje žádný dodatečný čas na opravy po předchozím nájemci. Průběžné kontroly a zejména kontrola stavu 14 dnů před předáním bytu mohou zabránit nedorozuměním a poskytnout stávajícímu nájemci dostatek prostoru k uvedení bytu do původního stavu vlastními silami nebo zajištění externí pomoci. Při přebírání bytu je pak vše v pořádku.

2. Generování Robustní Poptávky

Profesionální prezentace: Pro rychlé obsazení hraje velkou roli atraktivní prezentace bytu. Fotografie pořízené profesionálním fotoaparátem (nikoliv mobilem) upraveného a vhodně nasvíceného bytu, včetně drobných dekorací a zejména bez přítomnosti osobních věcí předchozího nájemce, jsou zásadní. Ideální je mít fotografie připravené a používat je opakovaně, aniž by bylo nutné opakovaně obtěžovat stávajícího nájemce s potřebou dalšího fotografování bytu.

Velký dosah inzerce: Zalistování inzerátu na nejnavštěvovanější portály, jako jsou sreality.cz nebo reality.idnes.cz, znamená co největší viditelnost pro potenciální zájemce.

Definice ideálního nájemce: Je vhodné definovat ideálního zájemce pro daný byt a upravit inzerát tak, aby reflektoval potřeby této osoby. Inzerát cílený na rodinu s dítětem se může výrazně lišit od inzerátu pro seniory nebo studenty. Pomoci může i nalezení unikátního prvku, který dokáže daný byt odlišit od ostatních (například krásný výhled na město, luxusní vybavení kuchyně nebo netradiční vybavení jako třeba infrasauna).

Lidské chování: Způsob, jakým jednáte se zájemci, také ovlivňuje jejich zájem o váš byt. Rychlé a profesionální jednání s pozitivním přístupem má také vliv na jejich zájem.

3. Vhodné Nastavení Ceny

Konkurenční nabídky: Nejčastějším přístupem k cenotvorbě je zmapování konkurenčních nabídek a nastavení ceny investičního bytu v podobných cenových relacích. Tyto ceny jsou určitě důležitým faktorem, ale nejsou jediným.

Časové možnosti pro hledání: Velmi důležitým faktorem jsou časové možnosti, které máme k dispozici pro nalezení budoucího nájemce. Pokud máme k dispozici 2-3 týdny, je vhodné přistoupit k cenotvorbě konzervativněji, zatímco při 2-3 měsících je možné s cenou více manipulovat. Při delším časovém horizontu je možné začít s vyšší cenou a v případě nízkého zájmu cenu snížit.

Méně atraktivní skupiny zájemců: Definice ideálního klienta pro daný byt také hraje roli v cenotvorbě. Při přijetí vyššího rizika je možné se zaměřit na méně atraktivní skupiny zájemců, kteří jsou ochotni zaplatit vyšší nájemné (například nájemci s domácím mazlíčkem, s dětmi, cizinci, studenti...).

4. Úpravy Cen v Průběhu Pronájmu

Každoroční zvyšování nájemného: Další často opomíjenou možností je upravovat výši nájemného v průběhu času. Nepoužívání tzv. inflační doložky v nájemní smlouvě může způsobit ztrátu zisku v desítkách tisíc korun. Například při tříletém pronájmu bez inflační doložky můžete ztratit až 20 tisíc korun (při inflaci 3% a měsičním nájemném 20 000 Kč). Při uplatňování inflační doložky je vždy nutné dbát i na aktuální výši tržního nájemného v okolí a v případě potřeby upravit cenu podle toho.

Pokud uvažujeme o maximalizaci výnosů v širším kontextu, tak kromě výše uvedených faktorů výnos také ovlivňuje geografická lokalita (Praha versus okresní města) nebo způsob pronajímání (krátkodobé versus dlouhodobé).