Maximalizujte své výnosy: 5 osvědčených metod, jak minimalizovat ztráty v nájmu o 8% z důvodu prázdného bytu

Obsazenost je velice důležitá, i když často opomínaná, věc při výpočtu celkového příjmu z pronájmu. Asi každý pronajímatel bude souhlasit, že cílem je mít 100% obsazenost, ale ne všichni si uvědomují dopad neobsazenosti bytu na příjmy z pronájmu. Pokud bude byt měsíc prázdný, roční příjmy z pronájmu automaticky klesnou o více než 8%.

Proč k tomu dochází?

Nedostatek času: Častým důvodem je pozdější začátek hledání nových nájemců nebo nedostatek času na prohlídky a prověřování zájemců. Je nutné připravit vhodné fotografie a text inzerátu, objednat vhodnou inzerci, komunikovat se zájemci a domlouvat prohlídky. Pokud se s tímto procesem nezačnete dostatečně včas, může dojít k přestojům mezi původním a novým nájemcem.

Nutné opravy: Někdy původní nájemce zanechá byt v takovém stavu, že je nutné provést opravy, které znamenají další prodlevu v čase, kdy se může nastěhovat nový nájemce.

Nekooperativní nájemce: Někdy také může dojít k tomu, že původní nájemce nespolupracuje při organizování prohlídek, nebo stav bytu nedovoluje realizovat prohlídky během jeho pobytu.

Jak to vyřešit?

1. Spokojený nájemce: Jednou z nejlepších a nejlevnějších strategií, jak zabranit prázdnému bytu, je mít spokojeného nájemce, a tak minimalizovat frekvenci stěhování jednotlivých nájemníků. V ORES26 s námi naši podnájemci zůstávají v průměru 30 měsíců, což je 1,5x průměru jiných správcovských společností. Spokojený nájemce se také o byt lépe stará a udržuje ho tak v lepší kondici. Co proto děláme? S našimi podnájemci jednáme vždy s úctou a respektem, jejich požadavky řešíme rychle a pravidelně s nimi komunikujeme.

2. Hledání nových nájemníků včas: Nejlepší je k hledání nového nájemce přistoupit ihned po obdržení informace, že původní nájemce se chce odstěhovat. Takto máte dostatek času na přípravu bytu, na prohlídky a výběr nového spolehlivého nájemcu za dostatečně vysoké nájemné. V ORES26 naši 3-měsíční výpovědní lhůtu využíváme maximálně a začínáme s hledáním ihned na jejím začátku.

3. Škody na bytě řešit hned, jak vzniknou: Pokud dojde v investičním bytě k nějakým škodám, je dobré jejich opravu neodkládat a řešit hned, jak nastanou. Snižuje to riziko nedoplatků, ale také to výrazně snižuje objem věcí, které je nutné řešit při odevzdání bytu. V ORES26 škody řešíme vždy průběžně a 14 dní před odevzdáním bytu původnímu nájemníkovi děláme předfinální kontrolu stavu bytu, abychom si sladili očekávání s původními nájemci ohledně stavu bytu při přebírání bytu zpět. Pokud se nelze vyhnout nutnosti oprav po vystěhování původního nájemce,

4. Stanovení nájemného podle časových možností na hledání: Vzhledem k výraznému dopadu obsazenosti na celkové výnosy se v případě omezených časových možností vyplatí korigovat výši nájemného, které požadujete. Pokud máte na hledání málo času, často se vyplatí snížení požadované částky a rychlejší obsazení.

5. Vhodné smluvní nastavení: Otázku výměny nájemce je vhodné specifikovat ve smlouvě. V ORES26 používáme 3-měsíční výpovědní smlouvu s povinností umožnit prohlídky. Vyvíjíme maximální úsilí, abychom stávajícího nájemce obtěžovali co nejméně. Například fotografie máme připravené dopředu, pokud je to možné, a prohlídky jsou organizované v časových blocích po dohodě se stávajícím nájemcem.