Pronájem bez zbytečných výdajů: 6 tipů pro optimalizaci nákladů

Pro maximalizaci výnosu z pronájmu se zaměřujeme nejen na výši nájemného, ale také na náklady, které často tvoří velkou část z příjmu. Vhodným nastavením těchto nákladů a jejich optimalizací je možné významně zvýšit Váš výnos. Jak na to? Zde je 6 šikovných rad, jak dosáhnout nejvyšších úspor.

1. Vždy počítejte návratnost při investicích do bytu, opravách a u pojištění

Během pronájmu se často setkáváme s dilemou, zda investovat do dalšího vylepšení investičního bytu. Před dalšími kroky je vždy důležité provést rozumné zhodnocení, které porovná náklady s přínosy. Například investice do vybavení bytu nábytkem nebo renovace kuchyňské linky přináší určité náklady, které je vhodné porovnat s potenciálním navýšením nájemného nebo s dalšími nefinančními výhodami, jako je přilákání lepší klientely s nižším rizikem neplacení. Někdy se zdánlivě zajímavá investice může ukázat jako nevýhodná, jakmile se podíváme na čísla. Naopak nedostatečná investice může znamenat ztrátu ve formě nižšího nájemného.

Při opravách myslite na nařízení vlády 308/2015 Sb., které definuje, co všechno spadá pod termín "drobná oprava", za kterou je odpovědný nájemce. Jedná se například o servisní prohlídku Vašeho plynového kotle nebo malování bytu po delším užívání. Další informace naleznete v našem blogu na toto téma  tady.

V případě potřeby nezapomeňte využít asistenční služby dostupné v rámci Vaší pojistky nemovitosti, například při havárii vody. Při škodách, za které je odpovědný pronajímatel, může také pomoci pojišťovna vo formě likvidace pojistné události, například při vytopení sousedů. Při výběru pojištění se nevyplatí šetřit, protože při neočekávaných pojistných událostech může dojít k významným škodám, které při absenci vhodného pojištění padnou na bedra pronajímatele.

2. Hleďte na výši přímých nákladů a na jejich správné nastavení

Mezi tyto náklady patří všechny poplatky ve vztahu k SVJ, které nejsou součástí záloh pro nájemce. Typickým příkladem je fond oprav, ale sem patří i například odměna pro předsedu SVJ, pojištění celého bytového domu nebo další poplatky ve vztahu k SVJ. Podobným nákladem je i nedávno zvýšená daň z nemovitosti, kterou platíme každý rok státu. I když prostor pro optimalizaci těchto položek může být relativně malý, je stále důležité dbát na jejich výši a správnost nastavení.

3. Optimalizujte daň z příjmu z pronájmu

Daň z příjmu z pronájmu se platí z rozdílu příjmů a výdajů, přičemž jako výdaje můžete použít skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30%. Pro většinu pronajímatelů je výhodnější používání skutečných výdajů, což může ušetřit desítky tisíc korun ve srovnání s uplatňováním pouze paušálních výdajů. Více informací naleznete v našem blogu na téma daně tady.

4. Připravte se na refinancování vaší investiční hypotéky včas

Při financování investičního bytu pomocí hypotéky je důležité sledovat výši úrokové sazby. Když sazby klesají, je vhodné zvážit refinancování Vaší hypotéky u jiné banky předčasně. Pokud se blížíte k termínu fixace úrokové sazby, je vhodné se zabývat úrokovou sazbou minimálně několik měsíců (nebo i několik let) před termínem fixace. Nabídka banky tři měsíce před termínem fixace obvykle není tak výhodná jako nabídky na trhu, a proto přijetí této nabídky může vést k výrazně  horší úrokové sazbě než je dostupné na trhu.

5. Neztrácejte peníze neobsazeným bytem

Prodleva mezi odchodem původního a nástupem nového nájemce je také nákladem, který je nutné minimalizovat. Měsíc, kdy je byt prázdný, může snížit roční příjmy z pronájmu až o 8%. Více se dozvíte v našem blogu na toto téma tady. Stejně tak se náklady na pronájem mohou výrazně zvýšit, pokud narazíte na neplatiče.

6. Zvolte vhodnou správcovskou firmu

Správa investičního bytu je také nákladem, který je třeba zohlednit, i když se o svůj investiční byt staráte sami. Jedná se o tzv. "náklady ztracené příležitosti". Záleží na tom, jakou hodinovou sazbu si ceníte svůj čas. Tuto sazbu pak vynásobte počtem hodin za rok, které věnujete hledání nájemců, řešení jejich požadavků, přípravě vyúčtování nebo zvyšování nájemného a dodatku ke smlouvě. Obvykle to představuje přibližně 50 hodin ročně. Pokud je výsledná částka nižší než nabídka jedné ze správcovských firem, je finančně výhodnější spravovat byt sami. Naopak, pokud je výsledná částka vyšší než nabídka externí správy, měli byste zvážit možnosti outsourcingu této činnosti.