Jak ušetřit na daních z pronájmu desítky tisíc korun

Často se setkáváme s situacemi, kdy majitelé nemovitostí platí více daní, než je nutné.

Chyba č. 1: Nedeklarování příjmu z pronájmu

Někteří majitelé nemovitostí zvažují, že svůj pronájem jednoduše nebudou deklarovat na finančním úřadu. Tato volba je však nejen riskantní, ale často zcela zbytečná. Finanční úřad může snadno odhalit takový příjem buď svými vlastními aktivitami, nebo prostřednictvím zpráv nespokojených nájemníků. Po odhalení finanční úřad nejenže může retroaktivně vyúčtovat daně, ale také uložit úroky, které mohou činit značnou částku. Například při průměrném měsíčním nájmu 20 000 Kč by mohl finanční úřad po třech letech požadovat přes 100 000 Kč.

Chyba č. 2: Použití 30% paušálních výdajů na příjem z pronájmu

Majitelé nemovitostí často používají paušální výdaje na podnikatelský příjem podle odstavce 7, ale sáhnou po jejich ekvivalentu u příjmů z pronájmu podle odstavce 9. Paušální výdaje však zde jsou mnohem restriktivnější, omezené na 30% příjmu, až do maximální částky 600 000 Kč. Dokonce i někteří méně zkušení účetní doporučují tuto možnost při zdanění příjmů z pronájmu.

Tato možnost je sice administrativně jednodušší, ale vede k efektivnímu zdanění příjmů z pronájmu minimálně ve výši 10,5% (odečtením paušálních výdajů ve výši 30% od příjmu a následným vynásobením rozdílu daňovou sazbou 15%; při sazbě daně 23% je to ještě více). To znamená, že s průměrným měsíčním nájemným 20 000 Kč mají majitelé nemovitostí přes 25 000 Kč daně.

Na druhou stranu zkušení majitelé nemovitostí mohou uplatňovat skutečné výdaje. Patří sem nejen běžné výdaje jako pojištění nemovitosti, fond opráv (pokud nejsou použity na technické zhodnocení), údržba a výdaje na vybavení, daň z nemovitosti nebo poplatky za inzerci za nemovitost, ale také odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky použité na nákup nemovitosti nebo paušál na provoz automobilu. Tyto částky často dosahují podobné úrovně jako příjmy z pronájmu, což vede k mnohem nižším daním než při použití paušálních výdajů.

Chyba č. 3: Nesprávné odepisování majetku

Další chybou může být odepisování celkové kupní ceny. Podle zákona lze odepisovat pouze budovu, tedy byt, ale cena nemůže zahrnovat půdu, na které budova (byt) stojí. Rozdělení těchto částek je někdy uvedeno ve smlouvě o koupi a prodeji a pak můžeme vzít částku očištenou o cenu půdy. Pokud není uvedena ve smlouvě o koupi a prodeji, je nutné tuto cenu určit odborným posudkem.

Chyba č. 4: Neuplatnění úroků z hypotéky

Někteří majitelé nemovitostí neuplatňují úroky z hypotéky na příjmy z pronájmu kvůli přesvědčení, že se takové úroky mohou uplatnit pouze u hypotéky na vlastní bydlení. Rozdíl spočívá v tom, že odečtení úroků z hypotéky na bydlení je skutečně možné v rámci nezdanitelné části základu dane podle § 15 odstavce 3 a 4 pouze pokud jde o řešení vlastních bytových potřeb a pouze do výše 150 000 Kč. Nicméně úroky z hypotéky použité na investiční nemovitost lze plně uplatnit jako skutečné náklady na pronájem.

Chyba č. 5: Zapomenutí na paušál za provoz automobilu

Pokud své osobní auto také používáte k správě pronájmu, máte nárok na uplatnění tohoto paušálu ve výši 5 000 Kč měsíčně, tedy 60 000 Kč ročně jako náklad. Pokud je auto také používáno pro osobní účely, doporučuje se využít pouze 80% uvedeného paušálu a uplatnit dodatečný náklad podle příslušného odstavce ve výši 48 000 Kč ročně.

Díky těmto tipům mohou majitelé nemovitostí připravit své daňové přiznání tak, aby jejich skutečné výdaje podle odstavce 9 přibližovaly jejich příjmy, což vede k úspoře daně v desítkách tisíc korun.

Pro správné uplatnění těchto možností doporučujeme konzultaci s vaším daňovým poradcem, který může přizpůsobit postup vaší osobní situaci.